Réglementation Airbnb à Nice en 2026 : le guide complet

La réglementation Airbnb à Nice a encore changé au 1er septembre 2026 : un nouveau règlement des changements d'usage s'applique désormais, avec une autorisation temporaire portée à 5 ans (une seule par foyer fiscal), des quotas de 691 autorisations dans quatre secteurs, déposables en ligne du 1er septembre au 31 décembre 2026. Pour la résidence principale, la Ville applique depuis le 1er janvier 2026 un plafond de 90 nuits par an. Nice reste l'une des villes les plus encadrées de France en matière de location courte durée — mais louer y reste tout à fait possible, et rentable, à condition de respecter les règles. Voici le guide complet, à jour.

Article mis à jour le 25 septembre 2026 : nouveau règlement des changements d'usage (délibération du 22 juin 2026) applicable depuis le 1er septembre 2026. Les règles évoluent régulièrement : les informations ci-dessous sont données à titre indicatif ; référez-vous aux sources officielles en fin d'article.

Que change la réglementation Airbnb à Nice en 2026 ?

L'année 2026 a été agitée. Un premier règlement, adopté le 5 décembre 2025, instaurait des quotas et une autorisation de 3 ans ; le tribunal administratif de Nice l'a partiellement annulé le 29 janvier 2026 sur le calcul des quotas, et le dépôt des dossiers en zone à quota a été suspendu jusqu'au 31 août. La Métropole a alors adopté un nouveau règlement (délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026), appliqué depuis le 1er septembre 2026. Ce qu'il faut retenir aujourd'hui :

Source : Métropole Nice Côte d'Azur, règlement des changements d'usage (délibération du 22 juin 2026), septembre 2026.

Concrètement, vos obligations dépendent d'une question simple : louez-vous votre résidence principale ou une résidence secondaire ?

Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Nice ?

90 nuits par an, selon la délibération du conseil municipal du 23 mai 2025, applicable depuis le 1er janvier 2026 : Nice a utilisé la faculté ouverte par la loi Le Meur d'abaisser le plafond national de 120 jours. Les plateformes (Airbnb, Booking…) bloquent automatiquement le calendrier de votre annonce une fois le quota atteint, et le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.

Une nuance mérite d'être signalée : depuis septembre 2026, les pages de la Métropole consacrées au changement d'usage rappellent que la dispense d'autorisation pour une résidence principale vaut tant que la location ne dépasse pas 120 jours par an — la règle du Code de la construction. Les deux textes coexistent et aucune abrogation du plafond de 90 nuits n'a été publiée à notre connaissance. Notre conseil d'investisseurs : calibrez votre projet sur 90 nuits et, en cas de doute, demandez confirmation écrite au service des changements d'usage de la Ville.

À retenir : la résidence principale (le logement que vous occupez au moins 8 mois par an) ne nécessite pas d'autorisation de changement d'usage. Vous devez en revanche obtenir un numéro d'enregistrement et collecter la taxe de séjour, comme tout loueur. Pour une maison louée pendant vos vacances d'été, les quelque 60 nuits de juillet-août restent largement sous le plafond : voir louer sa maison pendant les vacances.

Résidence secondaire : une autorisation de 5 ans, une seule par foyer

Pour louer une résidence secondaire en meublé touristique à Nice, il faut une autorisation temporaire de changement d'usage, dès la première nuitée. Depuis le 1er septembre 2026, elle est :

• valable 5 ans maximum, non renouvelable, non fractionnable dans le temps, non cessible et non transférable sur un autre bien ;
• limitée à une seule autorisation par propriétaire et par foyer fiscal ;
• conditionnée à un logement décent, un DPE classé entre A et E et une attestation sur l'honneur de respect du règlement de copropriété.

Les sociétés à vocation commerciale (SARL, SAS, EURL…) sont soumises à compensation dès le premier logement. Et les autorisations déjà obtenues restent valables : celles de 3 ans déposées entre le 1er janvier et le 31 août 2026 peuvent bénéficier d'un unique renouvellement de 2 ans, à demander dans les deux mois précédant leur échéance.

Au-delà des 5 ans, ou pour un deuxième bien, deux voies subsistent. La compensation : transformer en logement une surface équivalente aujourd'hui affectée à un autre usage, ou acheter des titres de commercialité — l'autorisation devient alors définitive et attachée au bien. Ou la location mixte : louer à un étudiant pendant l'année universitaire et aux touristes trois mois l'été, sans compensation ni limite du nombre d'autorisations. Nous détaillons ces deux options dans notre guide du changement d'usage à Nice et notre article sur la location mixte à Nice.

Notre regard d'investisseurs : ces contraintes redessinent le marché plutôt qu'elles ne le ferment. Moins d'offre en meublé touristique dans les zones tendues, c'est aussi une demande qui se reporte sur les biens en règle — et des taux d'occupation solides pour ceux qui exploitent proprement. Nous détaillons cet arbitrage dans notre comparatif location longue durée ou saisonnière à Nice.

Le Vieux Nice et le centre font partie des quatre secteurs soumis à quotas. Photo : Constantin — Unsplash.

Quotas 2026 : 691 autorisations, dépôt jusqu'au 31 décembre

Dans les quatre secteurs les plus touristiques — Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville et Ouest — les nouvelles demandes de changement d'usage sont plafonnées à 691 autorisations au total pour 2026. Le dépôt se fait uniquement en ligne, sur le téléservice de la Ville (changementdusage.fr/nice, où vous pouvez tester votre adresse), et uniquement du 1er septembre au 31 décembre 2026.

Les règles du jeu sont strictes :

• les dossiers complets sont traités par ordre d'arrivée, horodatés par la plateforme ; un dossier incomplet est rejeté ;
• un seul dossier, pour un seul logement, par propriétaire et par période de dépôt ;
• en zone à quota, la première autorisation est réservée aux personnes physiques (et personnes morales assimilées) ;
• l'instruction dure 4 mois ; le silence de l'administration vaut refus, et il n'existe pas de liste d'attente.

Les renouvellements, la location mixte, les dossiers de compensation et les résidences services ne sont pas soumis aux quotas et restent déposables toute l'année. Hors des quatre secteurs, les demandes se déposent également toute l'année. Si votre bien est en zone à quota, c'est maintenant qu'il faut agir : un dossier complet déposé tôt a toutes ses chances, un dossier bâclé en décembre beaucoup moins.

Comment obtenir un numéro d'enregistrement à Nice ?

Le numéro d'enregistrement à 13 caractères est obligatoire pour publier toute annonce de meublé touristique à Nice, résidence principale ou secondaire, classée ou non. Il se génère lors de votre inscription sur le portail de la taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d'Azur — et, pour une résidence secondaire, après l'obtention du changement d'usage (les deux numéros sont distincts).

La loi Le Meur prévoit à terme un téléservice national unique d'enregistrement ; son déploiement, d'abord annoncé pour mai 2026, a pris du retard. En attendant, la procédure métropolitaine reste celle à suivre. Les sanctions ont en revanche été relevées : jusqu'à 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement et 20 000 € pour fausse déclaration ou usage d'un faux numéro. Pas à pas : notre guide du numéro d'enregistrement à Nice.

Taxe de séjour et fiscalité : ce qui s'applique en 2026

La déclaration au service taxe de séjour de la Métropole est obligatoire pour tout meublé touristique, classé ou non. Pour les logements non classés, la taxe est proportionnelle au prix de la nuitée (de l'ordre de 5 % hors taxes par personne et par nuit, plafonnée) ; les meublés classés bénéficient d'un tarif au forfait, souvent plus avantageux (voir notre guide de la taxe de séjour à Nice). Les grandes plateformes collectent généralement la taxe pour vous, mais la déclaration de vos nuitées sur le portail vous incombe, y compris à 0 €.

Côté impôts, la loi Le Meur a rebattu les cartes du micro-BIC : abattement ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 € de recettes pour les meublés non classés, contre 50 % jusqu'à 77 700 € pour les meublés classés. Faire classer son bien devient un levier fiscal de premier plan — voir notre guide du classement meublé de tourisme à Nice et celui de la fiscalité de la location saisonnière en 2026.

Comment louer en toute conformité sans y passer ses week-ends ?

Soyons directs : la réglementation niçoise est devenue un vrai métier. Entre le test d'éligibilité de l'adresse, la fenêtre de dépôt des quotas, le DPE, le numéro d'enregistrement, la taxe de séjour, le calendrier de la location mixte et les plafonds de nuitées, l'improvisation coûte cher — jusqu'à 20 000 € d'amende côté enregistrement, bien davantage en l'absence de changement d'usage.

C'est précisément pour cela que chez Be My Guest, la conformité réglementaire est incluse de A à Z dans notre gestion : nous constituons et suivons les dossiers (enregistrement, changement d'usage, location mixte, taxe de séjour) pour chacun des biens que nous gérons à Nice et sur la Côte d'Azur. Investisseurs en location courte durée depuis plus de 7 ans, nous appliquons à votre bien ce que nous exigeons pour les nôtres : une exploitation rentable, et irréprochable. Pour comprendre tout ce qu'une gestion déléguée recouvre, consultez notre guide de la conciergerie Airbnb à Nice.

Vous souhaitez vérifier ce que le nouveau règlement implique pour votre bien ? Parlons-en : estimation et étude de conformité offertes.

Sources officielles

• Métropole Nice Côte d'Azur — Logements en meublés touristiques (nouveau règlement du 22 juin 2026, quotas 2026, compensation, résidence principale)
• Métropole Nice Côte d'Azur — FAQ changements d'usage (autorisation de 5 ans, renouvellement des autorisations existantes, règles des quotas)
• Avis au public — carte des secteurs et quotas 2026 (secteurs concernés et période de dépôt)
• Téléservice changement d'usage de la Ville de Nice (test d'éligibilité de votre adresse et dépôt en ligne)
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur » (plafond communal, DPE, sanctions)
• Portail taxe de séjour de la Métropole NCA (déclaration, numéro d'enregistrement, espace hébergeur)